原标题：房地产行业2016年度投资策略报告:追踪地产转型,做到政策窗口核心观点:商品房库存去化大约须要5年:我们根据新开工扣减销售面积来大体估计,全国库存面积约是58亿平米,按13-15年平均销售面积计算出来,去化约必须4.6年。值得注意的是供需结构性流失这一特点,库存压力比较集中于三四线城市、非住宅类业态以及首改及高端类产品。居者有其屋:对城镇户籍的人可以说道是已构建了居者有其屋,此外以目前商品住宅的年产能基本需要符合每年追加人口、城镇化以及农民工市民化带给的市场需求,因此总体上城镇住房供需已基本平衡,所谓的长周期拐点。

楼市周期之后向下的驱动力:农民工市民化。我国现实城镇化水平估算在63%-75.5%之间,已过了城镇化的较慢发展期,正处于较慢发展阶段,但仍然不存在一定的空间。此外更加值得注意的是,我国1.69亿出外农民工中,仅有1%在城市置业,这部分人口不存在极大的潜在市场需求,我们指出农民工市民化是未来楼市周期之后向下的确实驱动力所在,但这并不是一蹴而就的,必须设施长效机制的加快完备。商品住宅价格低企,总体有效地市场需求严重不足:目前商品住宅存量约仅有能符合50%城镇家庭的市场需求,而确实可以分担现在房价的有效地市场需求大约只占到潜在市场需求的40%左右,所以如果指出商品房的居住于质量好于其他住宅的话,商品房市场仍然有承托,主要还是太贵买了的问题,那些有数一套房的家庭移位提高或仍遗空间。

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